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頭金なしで不動産投資物件を購入できる！？
中古住宅の購入,住宅コラム
頭金なしで、不動産投資を始められるのか疑問に思う方は多いのではないでしょうか？実は、住宅ローンとは違い不動産投資ローンでは審査の基準がとても厳しくなっているのです。
そのため現在において、頭金なしで融資を受ける事は難しいと言えるでしょう。そこで今回は頭金なしで融資を受ける場合についてご紹介します。
不動産投資を一般的に行うとどのくらいの自己資金が必要になる？
一般的に不動産を購入する際には、物件の価格の10〜20％の自己資金が必要になります。
また物件価格以外にも、不動産仲介手数料や司法書士へ支払う報酬、そして融資を受ける際の銀行に支払う手数料や保険料などの諸経費が発生します。
これらの全ての費用は物件価格の約8〜10％になる上に、始めは基本的に現金で支払う事になります。
例えば物件価格が1000万円の場合には、一般的には頭金が100〜200万円、諸経費が80〜100万円かかってくるため、合計で180〜300万円の初期費用を現金で用意しておく必要があるのです。
これらの事を考えると、不動産投資をフルローンで行うのは大変厳しい状況と考えられますね。しかし全く出来ないという訳ではなく、中にはフルローンで不動産投資出来る可能性もあります。
頭金がなくても融資出来る場合とは？
頭金なしでも融資出来るケースは、4つあります。
まず一つ目は、銀行で使われている原価法に基づく概算評価額と、融資を受ける予定である物件の売値に差がない場合です。
そして二つ目は、不動産投資を行う物件が、自身が居住する物件である場合です。自身が居住する物件であれば、住宅ローンを利用する事が可能となるためです。
住宅ローンの審査基準では返済していく本人の属性が重視されるため、審査が通りやすい傾向にあります。
三つ目は、年収が高水準の場合です。年収が高いと銀行からの信頼が高くなり、返済していく事に問題が生じないと判断されるためです。
四つ目は、物件の想定利回りが高い場合です。そういった物件は、借入金を早く取り戻せる事が出来ると見込まれるため、頭金なしでも融資を受ける事が可能となるのです。
頭金なしで不動産投資を行った場合のデメリット
当然の事ですが、頭金なしで融資を受けると借金が多くなるため、その分リスクも高くなってきます。
例えば物件の空室の状態が続いた場合や物件が古くなってきたために家賃が下落した場合には、月々のローンの返済が苦しくなってきます。そのため投資ローンの返済が困難になり、不動産を手放さなければいけない状態になります。
他にもやむおえない事情で物件を売却しなければいけなくなった場合、フルローンで融資を受けていると売却価格よりもローン総額の方が上回ってしまう可能性が高くなるといった事が考えられます。
このような状況になると、物件を売却するために売却の希望する価格を下げないと売れないといった事になってしまいます。
経営が上手くいっていれば問題はないのですが、うまくいかなかった場合には頭金なしのリスクがとても大きくなるため注意が必要です。
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