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競売不動産購入のスケジュール
競売不動産の購入
競売で不動産を購入する場合、物件の一般公開（公告）から入札の締め切りまで1か月程度ですので、まずはスケジュールを確認しておきましょう。
意外にあっという間に入札期間が終了してしてしまったということになりかねません。
公告から入札まで
裁判所が運営している不動産競売物件情報サイト（http://bit.sikkou.jp)に各裁判所の年間の公告スケジュールが載っていますのでまずはここを確認しましょう。
基本的に毎月1回の公告と開札が行われます。中には東京など月２回行われる場合もありますし、入札終了まで３週間程度しかない場合もあります。
この間に物件の調査を行い、住宅ローンを利用する場合は銀行の事前審査を行い、内定を取っておく必要があります。事前審査には1〜２週間かかりますので注意が必要です。
物件の調査は裁判所が公開しているいわゆる３点セットという資料を見ます。必要な情報はここに書いてありますので一番大切な情報です。
次に現地調査です。但し物件の中には入れませんので、外観や周辺環境、あるいは近隣の方などに物件について事故がなかったかなどを聞いてみることも時には必要です。
３点セットと現地調査の結果、入札したいと思ったら保証金を裁判所に振り込み、入札書を作成して裁判所に提出します。
振込用紙と入札書は各裁判所指定の物がありますので、裁判所に赴き入手しておきましょう。無料でもらえますし、入札所の書き方なども教えてもらえます。
入札はセリではなく一発勝負ですので、他の入札希望者の人数や現在の最高価などの情報は一切わかりません。競争相手は専門の競売業者ですので、ここが一つ目の難関です。
開札から代金納付まで
入札期間終了の１週間後に開札があります。
これは各裁判所の開札場で公開になりますので、だれでも入ることができます。大抵10：00くらいから開始し、昼頃までには終了します。
この開札に立ち会えばその場で落札できたかどうかわかりますが、午後3時頃までには上記のサイトで結果が公表されます。
但しサイトには最高価と入札件数しか載りませんので、自分が入札した価格が出ていればほぼ落札と思われますが、場合によっては同額で抽選の場合もありますので、絶対ではありません。
心配な場合は、開札に立ち会うのが一番です。ただ落札できていれば２週間後には裁判所から残代金の納付通知書が送られてきますので、立ち会わなくても問題はありません。
納付通知書がきてから約１か月間が納付の期間です。
住宅ローンを利用する場合は銀行で本申し込みを行い、司法書士に手続きを依頼します。
現金で支払う場合は、同封されている振込用紙で残金を支払い、必要な書類を揃えて自分で裁判所へ行きます（もちろん司法書士や不動産業者などに依頼しても構いません）。
手続きが終われば1〜２週間程度で登記識別情報通知（権利証のようなもの）が送られてきます。これで正式に物件が自分のものになりました。
代金納付から入居まで
競売の難関はここからが二つ目です。
物件内に残置物がなく、即鍵を取り替えて利用できる場合もありますが、大抵の場合人がまだ住んでいたり、空き家でも荷物が残置されている場合がほとんどです。
不動産は自分の物になりましたが、住人の立ち退きや残置物の処分は勝手にできません。手っ取り早いのは強制執行を申し立て、裁判所の力で物件内を空にしてもらう方法です。
費用は安くても５０万円〜状況によっては２００万円程度かかる場合もあります。
しかし元が安く買っていますので、その費用をかけても損はありません。
また入札の所から代行業者に依頼し、明渡し交渉までやってもらうのも一つです。結果的にこの方が安く済む場合が多いでしょう。
業者はネットで探せばすぐに見つかりますので、信頼できそうな業者を探して依頼しましょう。但し、一般仲介のように法律で料金が決まっていませんので、注意して選ぶ必要があります。
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