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頭金なしで中古マンションを購入するリスク
中古住宅の購入
新築に比べると手頃な中古マンションは、頭金なしでも借入額がそれほど大きくならないため、全額ローンでも払っていけると思ってしまいがちです。
しかし、自己資金ゼロで不動産を買うことにはいくつかのリスクがあります。
物件価格の3割程度の現金を用意するのが望ましい
不動産の購入では、物件価格の3割程度の自己資金があるのが理想とされています。2割が頭金、1割が諸費用です。
3000万円のマンションなら、900万円の現金を用意することになります。手頃な2000万円程度の中古マンションを買うにしても、600万円もの現金が必要ということになります。
しかし、マイホームを購入する20代、30代の方にとっては大きな額です。消費税や金利が上がる前に全額ローンで購入しようと考える人もいるかもしれません。
確かに現在、物件価格100％に諸費用までローンで不動産を購入することは可能です。しかし、借入額が多くなれば毎月の返済額が大きくなり、利息も多くなります。
購入後の生活を考えると、全額ローンは避けたいところです。
貯蓄なしで頭金ゼロは危険
賃貸住宅に住んでいる人は、今の家賃と同じくらいの返済額で住宅ローンが組めるのであれば、充分払っていけると考えるでしょう。
しかし、中古マンションを購入すれば、毎月の支払いは住宅ローンだけではありません。賃貸暮らしの時には不要だった固定資産税、修繕積立金といった固定費がかかるようになります。
返済額が家賃とほぼ同じであれば、それまでよりも出費が多くなることは間違いありません。
蓄えは手元に残しておきたい、という理由で頭金をゼロにするならまだ良いですが、貯金がないから頭金ゼロで購入する、というのであれば、破綻する可能性が高くなります。
なぜなら、これまでも貯蓄ができなかったのであれば、固定費が増えてマイナスになることは目に見えてします。
担保価値の問題でローンに通らないことも
もう1つ、考えられるリスクとしては、そもそも担保価値が低くて住宅ローンに通らない可能性があります。新築物件の場合、ほぼ物件価格と同額の担保価値があるとみなされますが、
中古マンションは、物件価格の7割程度しか担保としての評価がつかないことがあります。どんなに債務者自身に問題がなくても、担保価値が低ければ銀行はお金をかしてくれません。
2000万円の中古マンションを購入するのに2000万円の住宅ローンを申し込んだとしても、7割の1400万円までしか融資してもらえない、という回答もあり得ます。
そうすると、どちらにしても残りは準備しなくてはなりません。
また、銀行は頭金の有無を大変重視します。頭金なしの人は貯蓄ができない人、とみなされ、審査がさらに厳しくなります。
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